【案情回顾】

　　沈某在我国某省会城市工作已有数十年，期间沈某与其妻共先后购得商品房二套，2011年1月12日沈某与某房产公司签订了一份商品房买卖合同，并拟购买该公司的住房一套，在合同中双方约定了50%银行按揭贷款的付款方式。合同签订后，沈某按合同约定支付了首付款及定金后，其余款项等待办理银行按揭。

　　2011年12月底，该省会城市根据中央政策的规定，实行了第三套房的限贷政策。沈某未能办理按揭并支付其余房款，故沈某向某房产公司提出解除合同申请，要求该房产公司退还其已付的房款及定金。

　　沈某的请求能否得到支持？

【律师说法】

　　楼市的限购令属国家政策范畴，并非合同当事人所能预见、避免，属不可归责于双方当事人的事由。因此造成合同无法履行时，可依据《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。但当事人对购房的付款方式除按揭贷款外存有其他补充方式的，则应从其付款约定，合同当继续履行。

　　2011年1月26日为继续有效遏制投资投机性购房，国务院总理温家宝主持召开了国务院常务会议，规定了房地产市场调控“新国八条”，对贷款政策、限购政策、土地市场监管等作出了规定，随后各省市亦作了相应的具体实施规则。该政策规定属不可归责于当事人的事由。

　　对此，浙江省高级人民法院民一庭《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》第二条也作出了规定，纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于“不可抗力”，一般应认定属于《解释》第四条、第二十三条规定的“不可归责于当事人双方的事由”。当事人据此请求解除合同的，可予以支持，但当事人另有约定的除外。